來源：陽光時代法律觀察

　　　原標題：開展屋頂分布式光伏 要規避這些法律風險！

 

　　　屋頂分布式光伏項目由于不受規模指標限制，日益受到投資業主的青睞。然而，光伏電站是重投資，運行期要25年。在25年的電站運營過程中，屋頂業主方可能出現破產、被司法機關查封，或者將屋頂抵押出售等情形。這些情況，對于光伏電站來說無疑都是埋藏的“地雷”。

　　之前的文章中，曾經介紹了屋頂租賃的標準合同——《分布式光伏發電屋頂租賃及使用協議》，介紹了簽署分布式合同時注意的問題。本文總結了在選擇分布式屋頂時，投資商必須確定的4個事項和建議明確的1個問題。

　　

　　

　　依據相關法律，面臨被拆除或被禁止使用的幾種情形：

　　

　　1)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設;

　　

　　2)未經消防驗收或消防驗收不合格;

　　

　　3)建設單位在竣工驗收過程中存在違反國家有關建設工程質量管理規定行為;

　　

　　

　　承租人在簽署租賃合同之前，應首先要求房屋業主提供四證：

　　

　　建設工程規劃許可證

　　

　　竣工驗收證明

　　

　　消防驗收證明

　　

　　房屋產權證明

　　

　　

　　根據相關法律，發生以下兩種情形，屋頂租賃合同將無法履約：

　　

　　1)在簽署屋頂租賃協議前，房屋已經被抵押。債務到期，屋頂業主(抵押人)還未清償債務，債權人對其拍賣、變賣導致所有權發生變化;

　　

　　2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　

　　

　　1)建議承租方在簽訂屋頂租賃協議前，前往當地的不動產登記部門對出租方提供房屋、土地的產權進行調查，了解房屋、土地上是否存在抵押權。

　　

　　2)在屋頂租賃協議或能源管理協議中增加因抵押權人實行抵押權的特別賠償條款;或者與抵押權人約定在其行使抵押權后繼續維持租賃合同效力。

　　

　　一旦發生“拍賣”、“查封”等意外，下述2種情況，屋頂租賃人可以證明房屋租賃協議簽署在房屋產權變動之前，可以“買賣不破租賃”為由，要求新產權所有者繼續履行租賃合同。

　　

　　1)租賃合同的當事人在抵押、查封前，已向房產管理部門登記備案、或辦理租賃合同公證的;(實踐中，有企業出于稅負、登記繁瑣等考慮未進行租賃登記，這給光伏電站25年的生命周期內房屋租賃權潛藏了法律風險。)

　　

　　2)有其他確切證據證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。 

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